写字楼租赁

2021年一季度，受益于服务业以及消费市场的快速回复，TMT产业、零售业、专业服务业等服务业产业对写字楼需求加速释放，带动此类企业较为集中的商圈写字楼租金回升。在写字楼租金环比上涨的商圈中，上海漕河泾商圈涨幅最大，为0.95%;上海南京西路、苏州湖东、苏州狮山等11个商圈涨幅亦在0.5%(含)以上;海口国兴、深圳地王等25个商圈涨幅在0.1%-0.5%之间;深圳后海、重庆解放碑、重庆观音桥等9个商圈涨幅在0.1%以内，基本保持平稳。
 

2021年一季度，写字楼市场加速分化，硬件设施较好、价格相对较低的新兴商圈持续吸收周边外溢需求，部分楼龄相对较长的次核心商圈写字楼市场恢复较慢;同时，受制于世界经济形势的不确定性，部分外资企业较多的商圈写字楼需求亦有所减弱。在写字楼租金环比下跌的商圈中，天津华苑商圈跌幅最大，为1.51%;天津小白楼、南京奥体等9个商圈跌幅亦在1.0%以上;杭州钱江世纪城、广州北京路、天津友谊路等23个商圈跌幅在1.0%以内。
 

03：租金运行趋势研判
 

从市场表现看，2021年一季度，国内经济持续恢复，部分行业表现出较高的景气水平，推动写字楼市场较快恢复。从需求端来看，写字楼租金指数监测的15个重点城市市场活跃度有所提升，需求有序释放，除新增需求外，部分自年前已有租赁意向的企业亦于一季度成交;在加快发展现代服务业、加快数字化发展和促进国内国际双循环的背景下，TMT、零售业、专业服务业、金融业等相关行业企业对写字楼需求进一步增加，这种趋势在一线城市体现得较为明显。从供应端来看，经济复苏叠加疫情防控持续显效，部分因疫情而延迟入市的项目于一季度交付使用，且年内将有更多项目陆续入市，形成供应小高峰。从租金表现来看，2021年一季度写字楼租金指数监测的全国15个重点城市写字楼平均租金环比基本平稳，但由于市场整体仍呈供大于求态势，市场是否迎来“触底反弹”机遇尚待观察。
 

供应方面，2021年1-2月，写字楼租金指数监测的全国15个重点城市办公楼新开工面积共计223.4万平方米，受2020年同期基数较低影响，同比增长较快，增幅达56.5%;但与2019年同期相比，仍下降41.0%。分城市等级来看，一线城市办公楼新开工面积为96.3万平方米，较2020年同期增长32.8%，较2019年同期小幅下降9.4%;二线城市办公楼新开工面积为127.2万平方米，较2020年同期增长80.9%，较2019年同期下降53.3%。整体来看，本季度一线城市写字楼市场恢复情况优于二线城市，带动开发企业在一线城市开工积极性更快提升。
 

2021年1-3月，写字楼租金指数监测的全国15个重点城市商办用地成交规划建筑面积共计1061.8万平方米，同比增长16.7%;其中一线城市成交面积为195.0万平方米，同比下降35.0%;二线城市成交面积为866.8万平方米，同比增长42.1%。
 

整体来看，部分因疫情原因延迟入市的项目将在2021年集中入市，年内写字楼市场将迎来供应小高峰。但由于办公楼新开工面积仍未恢复至疫情前水平，未来2-3年，写字楼租金指数监测的全国15个重点城市办公楼供应或将有小幅下降。
 

需求方面，进入一季度后，国内经济保持恢复性增长，投资、消费稳步恢复，出口增长较快，尤其是作为写字楼市场需求主力的服务业加快恢复，增势良好。2021年3月，服务业商务活动指数回升至55%以上较高水平;铁路运输、航空运输、电信广播电视卫星传输服务、互联网软件及信息技术服务、货币金融服务等行业商务活动指数运行在60.0%以上高位景气水平，业务总量增长较快;受年初局部疫情影响较大的住宿、租赁及商务服务、居民服务等行业商务活动指数回升至景气区间，行业经营状况明显改善。从市场预期看，服务业业务活动预期指数为62.9%，连续两个月位于60.0%以上高位景气区间，表明服务业企业对近期市场发展持续看好。服务业的加快恢复亦带动写字楼市场需求有序释放。