写字楼租赁

写字楼办公室出租的冬天很快过去;中国写字楼市场将进入进入新时代
 

高力国际华北区董事总经理严区海认为：写字楼办公室出租的冬天很快过去，中国写字楼市场将进入新时代，并重点解读了北京写字楼市场的表现，2019年北京写字楼供应量创造了20年历史新高，而空置率年底预计达到15.9%，平均租金继续下降。

从长期来看，严区海认为北京写字楼市场仍然向好。他表示，北京写字楼供应量今年见顶，明年还有大量供应量，之后供应量减少，随着供应量越来越少，空置率会下降，因此对北京写字楼市场长期是看好的。
 

我们看到CPI在2019年10月的数据大概是3.9，实际上这个3.9增长主要来自猪肉的上涨，剔除所有因素，基本上CPI是一个很平的值。这是经济的整体的数据。
 

这个图特别有意思，想问一下，如果说北京甲级写字楼市场，1000万也好，2000万也好，放在全球，北京是不是一个非常大的写字楼市场，答案不是，大家看到北京排到哪，排到非常后的位置。在这边，北京在非常后面，很低的柱子，看到最高是曼哈顿，4700万平方米，北京是900万平方米，所以是非常大的倍数差，是5倍到6倍左右，这是一个很大的区别。我们看到其他城市，比如说上海、深圳都是排的比较后的，所以我觉得这句话的意思是什么?应该是说北京也好，中国也好，还有很长的路要走。
 

我们中国改革开放有写字楼也只有20多年，不到30年的时间，西方发达国家有100年的时间，这个历史也不太长，也不一样，这是我们新的供应量，所以你看到第二个，新的供应量集中在发展中国家，看到最多还是在深圳、印度、北京、莫斯科，还是发展中国家。这是我们整个租金在全球市场的排位，大家看到最高的是香港、东京、伦敦、新加坡、之后是北京、上海。整体而言，算一个平均值，大家知道全球一线城市，商业城市平均租金应该是多少钱呢?是200-250人民币每月每平方米，这是平均值，北京是远远高于这个平均值的。当然有更多城市比它也要高，比如东京都比它要高。


 

写字楼租金最高可以到600块钱，我们可以看到最健康是哪几个城市，非常高的租金，非常低的空置率，伦敦、新加坡、东京、香港，这是非常健康的四个城市，空置率非常低，租金非常高。我们再看一下中国的主要城市，有两个城市是高租金，上海、北京，但是空置率现在是在10%以上。其他一些二线城市，当然中间有一个是广州，空置率非常低，只有5%，广州这个市场在四个一线城市里面是比较好的。
 

我们再看一下亚太区整个城市的发展，大概看到是中国所有城市都是处于一种供需不平衡，供大于需，整个都是这样的，租金是下行状态，这是在亚太区状况，比较乐观的城市，比如东京、新加坡都是在租金慢慢上涨的阶段。
 

所以你看左边，我们看到东京、新加坡、台北几乎都是有利于业主的，右边所有中国城市都是有利于租户的。在整个不利于业主市场里面，稍微比较温和一点还是北京和广州，这两个城市对业主而言还是不错的城市。这个是我们看一下整个国内主要城市的存量、供应量和空置率，首先有个问题，中国最大写字楼市场到底在哪?我说甲级。我明确告诉大家，每个公司有不同的计算方式，但是我们最近整合了一下，我们发现中国最大写字楼市场还是在上海，因为以前上海是分核心区和非核心区，但是我们把四个城市核心区和非核心区都放在一起，第一大是上海。第二个问题，未来大家知道深圳有多少供应量，未来深圳全部建好之后，中国最大写字楼市场是哪个城市?答案还是上海，上海第一，第二大城市是北京吗?再过四年左右，第二大的供应市场不是北京，是深圳。所以后面会有一个PPT专门讲一下，可以看这个数值也是空置率和租金的比例，大家可以看到北京和上海还是一个高租金，空置率是高于10%，但还是不错的。我们看到广州比较不错只有5%不到的空置率，最严重的城市、沈阳、天津，40%、35%的空置率，非常恐怖。