写字楼租赁

未来展望
 

2021年预计重庆甲级办公楼供应接近50万平方米，接近五年峰值。其中企业总部自用甲级楼宇面积占比过半，因此新增供应短期对商务租赁市场造成的冲击有限。重庆办公楼市场尤其是核心区域进入存量消化时期，需求端的后市表现决定市场基本面。基于重庆经济基本面及其在“双循环”体系下西部陆海新通道的战略地位，我们仍对重庆办公楼市场后市发展持审慎乐观的预期。
 

办公楼市场版图持续北扩，照母山区域将迎来四年来首次甲级品质的商业办公或产业办公楼宇的新增供应，包括太阳座、光环中心AB座等项目将集中交付，提升区域商务氛围和楼宇品质。照母山板块将坐稳重庆第三大商务区交椅。
 

据仲量联行统计，在扣除总部自用楼宇后，未来四年内江北嘴、解放碑两大CBD甲级办公楼供应不足25万平方米，核心CBD新增供应步入尾声。重庆来福士A座办公楼年内去化接近50%，刷新甲级办公楼去化速度记录，核心区域地标项目价值将在存量时代不断凸显。仲量联行华西区交易与商业地产部负责人邓耀华表示：“存量时代，运营为王。未来的竞争将不再局限于价格竞争，资产管理水平将成核心竞争力。面对以科技互联网企业崛起为代表的需求端产业结构变化，业主方亟需‘应势而变’，如在硬件打造中升级更为灵活适宜的空调、新风系统，在运营服务中增添更多元、人性化的服务细节，采用科技手段打造灵活空间、提升楼宇信息化、智能化水平，降低人力成本和能源消耗等，以在未来竞争中脱颖而出。”
 

零售物业市场
 

2020市场研读
 

一、全年新增供应有所回落，同比下滑18.1%;全国首个五轨合一的城市TOD项目入市。
 

2020年，重庆优质零售物业市场共迎来5个项目开业，新增零售面积约54.1万平方米，市场总存量提升至749万平方米，位列全国第四。全年新开业项目中，备受关注的重庆龙湖金沙天街成为国内首个汇集零售商业、办公、公寓、高铁、地铁、地面交通为一体的TOD综合体项目。其开业超预期的表现向市场证明，真正意义的TOD开发对零售商业人流导入的价值不容小觑。TOD商业将外部交通动线内化至综合体内部，优化商业人流动线，减少步行距离，这也是TOD商业成功从外部交通引流的关键所在。
 

二、社零消费累计增速于四季度首次转正，重庆消费市场结构加速转型。
 

2020年1-11月，重庆社零总额达到10,597.26亿元，名义增长0.4%。疫情令消费者支出结构产生变化，健康生活方式的受重视程度逐年提升，带动体育、娱乐用品类商品消费大幅增长，以16.5%的增幅领涨各大品类。新能源汽车消费在政策利好以及限行规定下不断提升，限额以上单位汽车类商品零售额同比增长6.2%，远超全国平均水平。2019-2021年重庆住宅市场进入集中交付期，带动家具类商品消费增长。由于购房、购车等消费对非基础消费造成挤出，导致金银珠宝、服饰、化妆品类消费出现下滑。仲量联行数据显示，全市优质零售物业空置率较去年同期上升1.2个百分点，报13.3%。尽管疫情后市场需求逐渐恢复，但相比其他新一线城市，空置率水平仍处高位，加之年底大量新增供应入市，市场竞争更加激烈，部分经营状况不理想的购物中心仍在降租，因此全市购物中心首层平均租金报365.6元/平方米/月，同比下降3.0%。

三、消费者偏好不断重塑，时尚、餐饮、生活方式相关业态悄然改变。
 

消费者偏好已更注重消费品质。虽然受疫情影响，经济基本面产生了一些不确定因素，但这仅导致消费端收缩、消费规模受到影响，而人民对美好消费品质的追求并未改变。
 

●国际高端品牌继续扩张，健康意识提升推动运动品牌加码，快时尚品牌承压。受全球疫情影响，奢侈品消费回流，国际高端品牌更加依赖中国市场，在重庆等新一线城市开店活跃，如：Tiffany&Co.、重庆首家Vivienne Westwood进驻万象城;Jaeger-LeCoultre、Piaget、Chopard进驻星光68广场等。疫后消费者健康意识提高，运动健身持续成为消费热点：Nike、Adidas、Fila、Lining、Anta、Skechers、Puma、Kappa等品牌积极开店。而11月份运动服销售价格在200元-500元区间的市场综合占有率增长最快，同比增长9.95个百分点。消费者对品质的追求日益凸显，过去以更新速度取胜的快时尚品牌遭遇发展瓶颈，加之疫情冲击，快时尚品牌加快收缩速度，如inditex集团计划把旗下Bershka、Pull&Bear及Stradivarius的所有中国线下门店全部关闭。