写字楼租赁

北上广深华西大宗交易市场表现、投资机会精彩分享：
 

北京：已是悬崖百丈冰，犹有花枝俏
 

经历疫情考验，北京2020年大宗市场成交额同比下跌了约30%，仅录得519亿成交，但这其实是历史上第三高的年份，整体来看2020年北京表现还是十分稳健的。另一个比较突出的亮点是外资买家，2020年北京外资占比达30%，首次超越上海，成为外资买家占比最高的城市。2020年北京办公、研发办公依旧占据半壁江山，其中自用买家发力明显，成为办公物业的主力买家;与此同时，租赁市场也迎来反弹，第四季度净吸纳量达21万平方米，为投资者注入不少信心。展望2021，我们认为因更严格的政策约束，开发商将有更强烈的动机处置资产;内外资联合收购模式将成外资抢滩城市更新项目、解决本地资产管理难题的普遍方案;办公租赁市场下行趋势或有所放缓、有望触底反弹，商改写流行导致的稳定运营商业物业稀缺仍将持续;未来随着总部经济的做大做强和新兴商务区的成熟，北京将迎来大宗交易的多点开花，其中通州与丰台将在政府强引导下继续保持高活跃度。

上海：不畏浮云遮望眼，只缘身在最高层

2020对上海而言是充满挑战的一年，全年录得722亿成交，为五年最低，但这个数字仍占到全国35%的市场份额，相较2019年的29%上升6个百分点，继续稳坐第一，依旧是全国流动性最好的城市。内资买家在2020年表现突出，成交占比大幅攀升至84%，达到历年最高水平，自用买家交易更是超过全年总交易额的一半，相较去年增长超过三倍。因企业的高负债率和国家出台的多项降杠杆政策等原因所致，市场上出现许多优质不良资产，吸引众多投资者关注。对于2021年的上海市场，我们认为可以用“共振复苏”来概括。上海凭借资产流动性第一的绝对优势，地位无可取代;疫情控制后外资买家重回上海，自用买家加速入手优质资产，预计2021成交额将超过2020;办公楼空置率上升趋势将伴随着2020年供应量到达顶峰后开始出现拐点，目前或是锁定优质办公资产的最佳窗口期;政府大力推动城市更新、扩大内需，亦将成未来上海市场的重要机遇。

广州：忽如一夜春风来，千树万树梨花开

回顾广州2020大宗交易市场，可以说是“上半年‘稳’，下半年‘爆’”，前三季度市场活跃度比较平均，但第四季度交易出现井喷式回升，成交占到全年的64%左右，带动全年成交额重回200亿水平，广州也成为了四大一线城市中唯一金额同比正增长的城市。一方面，这和大环境有关，政策压力和市场压力叠加下，市面上可供出售的项目数量明显回升，更多的投资机会进一步推动成交;同时，这也得益于广州多元化产业基础，在疫情影响下能快速切换赛道，保证正常的生产、办公活动的同时，‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍也提高了投资者抗击外部风险的能力，极大增强投资者信心。
 

关于2021年的广州市场走向，我们认为作为疫情后经济复苏最好的城市之一，广州将吸引越来越多投资者关注，大宗交易额将持续上升;随着广州未来三年83条城中村改造项目的推进，城市“大翻新”将为广州核心区带来更多投资机会;广州新经济力量同样不容小觑，在引领经济发展的同时，对于商业市场也将具有强劲的推动作用。

深圳：雷动风行惊蛰户，天开地辟转鸿钧
 

深圳大宗交易市场2020年共录得282亿成交，虽然相较2019年有“大跳水”之感，但从过往5年数据来看依旧维持在平均水准，考虑到下半年成交超过200亿、占全年总成交的七成以上，不难显示出疫情后深圳市场活跃度恢复迅速。
 

深圳工业厂房在经过2019年的沉寂后重回交易舞台，在2020年成交宗数及占比都有明显回升;写字楼租赁市场表现也非常亮眼，2020年深圳写字楼全年净吸纳量超过40万平方米，且超过1万平方米的大型租赁频现，展示出深圳强大的经济实力和复苏能力。