写字楼租赁

2020西安写字楼市场回顾：供应量腰斩，在线教育领跑写字楼租赁需求
 

写字楼作为市场度量衡之一，折射着整个商业地产行业的冷暖变化。受疫情影响，多个城市写字楼空置率在2020年创下新高，同时租金不断下调。
 

以西安为例，2020年第四季度甲级写字楼空置率高达30.4%，全年供应量较去年下降50%。尽管整体大环境遇冷，但西安写字楼市场仍然韧性不减，展示出这座古都顽强的生命力。

西安成功迈入“万亿俱乐部”经开区吸引总部企业入驻
 

回顾2020年，尽管大环境市场遇冷，但西安市逆势提速，韧性不减，向人们交出了一份亮眼的成绩单。据西安市统计局消息，2020年西安市生产总值达到10020.39亿元，成功迈入“万亿俱乐部”，也为去年画上了一个圆满的句号。此次优异的成绩，使得西安成为了西北首个、西部第三个GDP破万亿城市，这意味着西安未来在人才引进及产业资源聚集方面有着更强大的底气。
 

01

5个千亿级产业奠定万亿GDP基础
 

2020年10月29日，西安市政府办公厅印发《西安市现代产业布局规划》。《规划》提出到2022年，西安市基本形成5个千亿级支柱产业，全市先进制造业总产值年均增长15%以上。这一产业比重的提高，意味着其将成为西安经济发展的主要力量，为冲击万亿GDP奠定了坚实的基础。
 

与此同时，就目前西安现有产业聚集区域来看，高新区起步较早，重点支柱产业及新兴产业聚集程度较高，依托三星、中兴等龙头企业，该区域还将释放更大潜能，为写字楼市场带来更多租赁需求。
 

02

地铁三线齐开 交通便利程度大幅提升
 

2020年，西安地铁进入全面加速时代，年底迎来5号线、6号线、9号线三线齐发。至此，西安地铁运营里程突破200公里，日均客运量达350万人次。
 

四通八达的营运网络将进一步提升西安这座城市的便利指数。据第一太平戴维斯数据显示，6号线的开通使地铁站点500米内写字楼占比提升至32%，极大地填补了高新区域轨道交通的空白部分，减少了周边员工的通勤时长，使得区域内商务资源高效流通。

03

人口红利进一步释放
 

2020年可谓抢人大战最激烈的一年，多个城市纷纷加入战局，西安同样毫不例外，并且早在几年前就已经加速布局：引进高素质人才、提供购房补贴、降低落户门槛等一系列措施使得落户人数暴增，早在2019年西安人口就已成功突破千万。
 

在十四运、西部大开发等一系列机遇的推动下，西安人口红利有望进一步释放，城市活跃度及创新力将被激发。与此同时，人口大量流入带动住宅市场需求攀升，因此房地产相关企业对写字楼市场的租赁需求也随之活跃。
 

年初受疫情影响，西安土拍市场一度遇冷，所幸在政府相关政策支持下逐步回暖。2020年全年西安市商业用地成交112宗共计6077亩，实现土地出让收入225.22亿元，同比增长43.7%。其中，绿地集团以总价33.11亿元竞得西安经开区5宗土地，豫园股份9.24亿元拿下西安经开区2宗土地。由此不难看出，经开区高铁新城2020年成为了土拍市场崛起之星。在高铁经济赋能之下，经开区交通优势进一步被放大，先后吸引绿地、恒大丝路总部大厦、苏宁智慧零售丝路总部等头部企业落子，使该区域逐渐跃升为新兴商务办公板块。

写字楼吸纳量由负转正 在线教育领跑2020租赁需求
 

随着下半年市场逐步复苏，西安甲级写字楼市场净吸纳量由负转正，存量升至201万平方米。但从整体数据来看，2020年仅迎来天一国际、永威时代广场、保利中心等项目入市，共计约15万平方米，较去年下降49.3%，供应量几近腰斩。
 

据第一太平戴维斯数据，2020年西安市甲级写字楼第四季度市场空置率同比下降3.1个百分点至30.4%。租金方面，全市账面录得103.5元每平方米每月，综合全年数据来看同比下滑0.8%，呈小幅下降趋势。
 

从租赁行业占比来看，全年西安甲级写字楼新增租赁最为活跃的前四大行业依次为消费者服务、金融、房地产及信息技术。其中，在线教育在疫情助推作用下爆发大量租赁需求，领跑2020。网易有道四季度在高新扩租6000㎡，好未来在建科中心扩租5100㎡，粉笔网在中铁第壹国际和恒石国际中心分别扩租3000㎡和1500㎡。不难看出，由于西安科研院校集中及人才引进等教育资源优势，相关企业纷纷加速布局扩张，促使在线教育行业租赁需求集中于大面积产品。