写字楼租赁

江婧丽预计2021年将是供应大年，新增办公面积将接近为今年的两倍，全年约140万平方米甲级办公空间投入广州市场，其中近6成新增办公空间将来自于琶洲。除了一些总部自用项目，琶洲短期放量供应将令其租赁市场压力激增，供求不平衡将迫使该区域空置率上升，并加剧新项目对租户的争夺。
 

虽然琶洲大量新增供应使明年全市整体空置率上扬，但由于广州各片区的产业定位和租户结构存在差异，片区甲级办公楼市场的租金走势在明年也将大相径庭。琶洲的租赁需求大部分来自产业园和非甲级项目的升级，预计对珠江新城、天河北等商务区的租金影响有限。与此同时，随着珠江新城、天河北的供求关系渐趋平衡，这些片区的空置率与租金走势将保持大致稳定，短期内波动幅度有限。

零售物业
 

奢侈品消费回流带动广州奢侈品销售业绩强劲反弹
 

虽然今年新冠疫情的爆发给广州消费市场带来严峻挑战，但随着疫情得到有效防控，以及一系列促进消费复苏的政策措施出台，广州居民消费信心逐渐恢复，消费市场人气明显回升。1-10月，广州社会消费品零售总额同比下降5.5%，在一线城市中降幅仅高于上海，该降幅的持续收窄显示出广州消费市场在经受疫情考验后的较强韧性。
 

自二季度消费迈入复苏阶段以来，头部连锁餐饮行业较早恢复，其他行业商家拓展分店信心也逐步增强，全市整体租赁需求稳步回升，全年净吸纳量超过46万平方米，位于一线城市之首。值得关注的是，由于境外疫情尚存在诸多不确定因素，奢侈品消费回流带动广州奢侈品销售业绩强劲反弹，吸引不少国际奢侈品服饰及一线美妆品牌进驻广州。与此同时，由本地孵化的国产美妆品牌也迅速成长，凭借着产品的高性价比以及精准的社交网络营销在疫情后逆势扩张。此外，在促进汽车消费政策的带动下，汽车市场销售在下半年呈现回暖趋势，资本助推下的多个新能源汽车品牌纷纷布局进入购物中心。
 

但另一方面，服饰零售受疫情影响显著，相关消费需求低迷。据广州统计局数据显示，1-10月服装鞋帽类商品零售额同比下降幅度超过两位数。尽管服饰行业在下半年呈现复苏态势，但不少商家更倾向于发力线上来挖掘销售新潜力以及引流量到线下，而对线下扩张态度仍较谨慎，门店选址方面尤为慎重，几乎只考虑进驻客流及销售额有保证的商场。
 

仲量联行观察到，各大购物中心在疫情后的回暖程度存在较大差异。定位中高端的商场迎来了更快的客流及销售额复苏，对于一些具有设计感并期望提升自身品牌形象的服饰零售商具有较强吸引力。而运营欠佳的商场至今仍面临不少压力，在不少服饰类商家退租后转而引入更多餐饮与体验类门店提高项目入驻率。
 

今年全市共迎来4个优质零售项目入市，新增供应共计55万平方米。虽然零售需求逐步恢复，但疫情给新项目带来的招商压力短时间内难以完全消退。其中两个新项目因体量较大或周边商业氛围不成熟，至今仍有不少空置面积待租，对全市空置率造成一定压力。再加上部分成熟项目在下半年开始大面积调改，截至四季度末，全市空置率同比上升2.1个百分点至5.6%。
 

租金方面，尽管疫情对零售市场的负面影响逐渐减弱，但不少零售商的租赁需求及承租能力尚未完全恢复至疫情前水平。虽然市区核心商圈的部分优质购物中心的租金已经企稳，但除此以外的大多数商场仍延续租金下跌趋势，只是跌幅有所收窄。
 

随着生产生活回归正常，未来的消费将延续复苏态势。近来广州加大人才引进力度，人才持续稳定流入。截至2020年11月底，广州城镇新增就业25.75万，提前完成市年度任务(20万人)的128.75%，就业形势总体改善带动收入增加并促进消费增长。在以国内大循环为主体的“双循环”经济模式下，国家坚持实施扩大内需战略，将进一步巩固消费市场稳步复苏、持续回升的良好势头。
 

受益于消费复苏，仲量联行广州零售地产部高级经理宋超预计短期内零售租赁需求也将迎来持续恢复。在整个餐饮业面临同质化问题的情况下，着力实行差异化运营、塑造独特品牌文化的餐饮商家有望从中突围，此类商家租赁需求预计将会比较活跃。同时，随着“千禧一代”逐渐转变成为零售消费市场的主力军，更多零售商将努力探索并力求满足其不断变化的消费需求，例如以盲盒为主流的潮玩经济将有望为消费市场打开更多想象空间。