写字楼租赁

核心区高租金及非核心区交通条件的改善成为北京写字楼市场“去中心化”的两大推手
 

近日，多家机构发布了2020年北京写字楼租赁市场的相关数据。数据显示，金融街、中关村等核心商圈，空置率仍维持在极低水平，供求紧张带动租金上升，从而使得写字楼需求进一步外溢至非核心商圈，北京写字楼市场“去中心化”趋势明显。
 

根据第一太平戴维斯的预测，未来3至5年内北京将有约200万平方米的甲级写字楼供应入市，将在下一个5年期间内有效增加18%至20%的供应量，这对市场格局将产生较大影响，意味着租户将有更多选择和谈判的权利，未来北京写字楼市场很可能从房东市场转变为租方市场。

“去中心化”加速
 

近期发布的2020年第三季度北京写字楼租赁市场检测报告则显示，截至9月30日，北京甲级写字楼成交量324万平米，三季度当季租赁成交约134万平米。北京全市甲级写字楼空置面积共计128.3万平米，三季度当季空置率约为10.6%，环比上升1.7%。
 

租金方面，办法数据显示，包含物业费在内，北京三季度写字楼整体平均成交租金为13.9元/天/平米，环比上升1.2%，而乙级写字楼平均租金7.1元/天/平米，环比下降0.2%。
 

在整体空置率上升的背景下，核心区土地供应日益稀少，新增甲级写字楼供应量将逐年缩减，区域内部的板块调整进一步加剧，北京写字楼市场“去中心化”正在加速。
 

这在供需两侧的数据均有所显现，第一太平戴维斯的数据显示，2020年前三季度，以望京、亚奥、丽泽等为代表的非核心及新兴商务区写字楼市场存量，十年来首次超过了以CBD、金融街、中关村为代表的传统核心商务区存量。

而在需求端，第一太平戴维斯指出，2014年，非核心区供应量增长释放了大量办公需求，三年来非核心区吸纳量(承租量)已遥遥领先于核心区。
 

其中，核心商务区高租金的“挤出效应”和非核心商务区交通条件的改善，被认为是北京写字楼市场“去中心化”的两大推手。
 

第一太平戴维斯指出，租金成本仍是企业办公选址时的首要考虑因素。今年6月，世邦魏理仕曾发布报告称，北京金融街地段的写字楼租金水平全球第三，仅次于香港中环和和伦敦西区。非核心区的租金优势，成为了吸引写字楼需求外溢的重要因素。
 

实际上，北京核心商务区的写字楼供求关系向来紧张，办法数据显示，三季度中关村和金融界的写字楼空置率分别仅为1.1%和1.0%，燕莎区域空置率也仅有5.8%。
 

有商办地产分析人士告诉笔者，因为受北京新版“禁限目录”、严禁在东、西、北五环和南四环以内新建写字楼项目的影响，北京核心商务区写字楼供应未来很难增加，供求紧张还会持续，价格高企的现状难以改变，写字楼需求外溢或还将持续。

同时，非核心商务区交通通达性不断提升。据了解，目前，除丽泽金融商务区外，北京各非核心商务区都至少有一条地铁线路可以通达。而联通丽泽区域的14号线和16号线也将分别于2019年、2020年贯通，届时将极大提升区域通达性和商务氛围。

转型共享办公
 

在市场整体发生变化的时候，北京写字楼市场的需求结构也在发生变化。
 

在2020年上半年，第一太平戴维斯高级董事温书阅在接受专访时表示，写字楼消费结构在近两年来发生比较大的变化，核心商圈租用面积很大一部分来源于新兴高科技、金融和互联网企业、包括联合办公的一些企业，它们对写字楼的需求都在扩张。这些企业的扩张，又给其上下游的服务业，比如咨询公司，律所、会计师事务所，带来了极大的扩张。