写字楼租赁

写字楼租赁市场遇冷的同时，新盘同样面临滞销
 

疫情严重抑制了企业办公需求的释放，供需不平衡的问题在2020年被进一步放大。写字楼租赁市场遇冷的同时，新盘同样面临滞销。
 

以北京丰台区某写字楼新楼盘为例，该楼盘2019年年中就拿到了预售证，至今仍在大力宣传招商。楼盘销售人员介绍，楼盘采取的是整体销售策略，一栋楼只能对应一个目标客户。按照单栋面积不等，该项目单栋写字楼报价在上亿元到十几亿元不等。

中国证券报记者走访发现，目前不少写字楼新盘存在明显滞销现象，这在非核心商业区表现得尤为明显。为尽快实现销售，开发商采取了如打散销售、打包销售、降价促销等差异化销售策略去化，但在售的写字楼去化率整体不高。

“销售单价在6万元/平方米，开发商要求整体打包销售，目前很多有意向客户看盘，但都还没有正式签单。”驻场销售人员对中国证券报记者表示，“之所以打包销售，一方面是防止楼盘被前期销售出去的业主挑花，剩下非优质户型不好卖;另一方面，楼盘打包销售，可以控制客户质量。楼盘本身不是传统意义上的核心商业区，但其在区域的定位较高，希望用打包销售的方式，引进一些优质国企或者上市公司资源。如果打散销售，客户质量不好控制，影响客户整体质量。”
 

就“打包”销售去化率低的应对办法，中国证券报记者从开发商处了解到，现有销售团队需要加大营销力度，对潜在目标客户持续跟进。公司内部会对销售团队设定销售时间，如果长时间无法实现销售，内部会更换销售团队。如果更长的时间无法销售，项目可能会面临转回传统“打散式”销售的局面。
 

中国证券报记者观察到，即便是“打散式”销售的写字楼，写字楼租赁及销售去化率整体也不高。
 

以亦庄开发区某写字楼楼盘为例，该楼盘以500平方米为最小分割单元，虽然每层都有销售，但没有一栋楼盘实现清盘。


 

“很多大企业在选择写字楼楼盘时，会优先选择核心商圈的写字楼，除非旗下子公司有在非核心区扩大办公楼面积的需要，才会在较偏远的地方进行写字楼购置。今年受疫情影响，多数企业现金流和盈利能力有所下降，而在售写字楼价格并未明显下降，所以企业购置写字楼的意愿不强，导致写字楼去化整体不高。”多位房产观察人士对中国证券报记者表示。
 

写字楼租售两端或继续承压
 

高力国际指出，2018年-2020年，北京甲级写字楼市场平均每年有100万平方米左右的新增供应，预计2021年市场仍有110万平方米左右的新建甲级写字楼入市。大体量的新增供应集中入市会加剧市场竞争，导致空置率继续上升，租金水平持续承压。

“预计北京市场写字楼明年的空置率仍将继续走高，租金水平或将进一步下探。但考虑到2022年写字楼市场新增供应量会有所减少，出租方和承租方的预期心态都会有所调整，预计2021年底写字楼租赁市场将出现转机。”高力国际研究部董事陆明告诉中国证券报记者。