写字楼租赁

全国写字楼租金跌幅趋于稳定

[提要]中国写字楼租金指数是中国房地产指数系统的重要组成部分，反映了全国重点城市在租写字楼在不同时点上的租金水平及其变化情况，其中租金水平以重点城市在租写字楼样本项目租金报价均值表示，主要以典型甲级写字楼为指数计算的样本。写字楼租金指数主要用于帮助广大写字楼运营机构、写字楼租赁企业、金融机构、写字楼投资者和房地产经纪公司准确了解中国写字楼市场价格水平和最新发展动向，为政府及各类社会投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考。

根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2020年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.78元/平方米·天，环比下跌0.58%。
 

从商圈来看，三季度写字楼租金环比上涨的商圈占27.5%，较上季度增加17.5个百分点;租金环比下跌的商圈占68.8%，较上季度减少18.7个百分点;3.8%的商圈租金与上期持平，较上季度增加1.3个百分点。
 

从市场环境来看，我国经济已逐渐克服新冠肺炎疫情的不利影响，呈现稳步复苏态势。2020年前三季度，我国实现国内生产总值722786亿元(初步核算)，经济增长由负转正，同比增长0.7%;其中三季度同比增长4.9%。三大需求对经济的拉动作用较前两个季度均有明显改善，消费市场逐步复苏，投资增长由负转正，对外贸易保持增长;具体来看，2020年前三季度，我国社会消费品零售总额实现273324亿元，同比下降7.2%，降幅较上半年收窄4.2个百分点;其中三季度同比增长0.9%。全国固定资产投资(不含农户)为436530亿元，同比增长0.8%;其中房地产开发投资同比增长5.6%，增速较上半年提高3.7个百分点。货物进出口总额实现231151亿元，同比增长0.7%;其中出口额为127103亿元，同比增长1.8%;进出口相抵，贸易顺差23054亿元。
 

从各产业运行情况来看，2020年前三季度，我国规模以上工业增加值同比增长1.2%;服务业生产指数同比下降2.6%，降幅较上半年收窄3.5个百分点;9月，服务业商务活动指数为55.2%，连续7个月位于荣枯线以上。
 

整体来看，2020年三季度，我国经济呈稳步复苏态势，统筹防疫和发展成效显着;经济运行积极因素增多，部分主要经济指标累计增速由负转正。但新冠肺炎疫情仍在世界范围内蔓延，外部不确定因素仍然较多。国内疫情面临外防输入、内防反弹的压力，经济持续复苏向好基础仍需巩固。受此影响，写字楼市场短期仍面临下行压力，尽管市场活跃度有所提高，但整体需求仍未恢复至疫情前的水平，全国重点城市主要商圈写字楼租金环比继续下跌;分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均下跌。

1.写字楼租金变动情况

根据全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2020年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比下跌，平均租金为4.78元/平方米·天，跌幅为0.58%。
 

2020年三季度，一线城市中，27.8%的商圈写字楼租金环比上涨，72.2%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市36个主要商圈中，北京科技园区、广州北京路等10个商圈写字楼租金环比上涨;广州体育中心、上海漕河泾等26个商圈写字楼租金环比下跌。
 

2020年三季度，二线城市中，27.3%的商圈写字楼租金环比上涨，65.9%的商圈写字楼租金环比下跌，6.8%的商圈写字楼租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中，南昌主要商圈写字楼租金环比上涨;成都、南京、武汉主要商圈写字楼租金环比均下跌;重庆、杭州、天津等7个城市主要商圈写字楼租金环比涨跌互现。
 

2.写字楼租金涨跌幅较大的商圈

图：2020年三季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈

数据来源：CREIS中指数据库·写字楼版
 

2020年三季度，新冠肺炎疫情得以有效控制，写字楼市场整体有所回温，但尚未完全恢复至疫情前的水平;在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市主要商圈中，近七成商圈写字楼租金环比下跌，较二季度下降近两成。部分楼龄较长的传统商圈写字楼租金仍下降较多;此外部分存量较大的新兴商圈，业主仍考虑采取“以价换量”的方式吸纳租户，写字楼租金亦继续下跌。在写字楼租金环比下跌的商圈中，武汉武昌中心商圈环比跌幅最大，为2.85%，租金下跌至2.7元/平方米·天;天津华苑、苏州湖西等5个商圈写字楼租金环比跌幅亦在2.0%以上;上海漕河泾、天津小白楼街等18个商圈租金环比跌幅在1.0%-2.0%之间;成都春熙路、广州琶洲等31个商圈写字楼租金环比跌幅在1.0%以内。
 

2020年三季度，TMT产业、专业服务业以及金融业依旧为写字楼市场需求主力，受惠于互联网产业、多媒体产业以及生物、医药等高新技术产业的良好发展，该类企业较为集中的商圈写字楼租金相对较为稳定;此外，随着新冠肺炎疫情得到有效控制，商务活动有序恢复，部分交通便利且拥有高品质大型综合体的核心商圈写字楼租金亦缓步回升。在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市主要商圈中，北京科技园区、广州北京路等22个商圈写字楼租金环比有所上涨，但涨幅均在1.0%以内。

3.租金运行趋势研判

从市场表现看

2020年三季度，经济及产业的稳步复苏推动写字楼市场需求缓步恢复。写字楼租金指数监测的全国15个重点城市写字楼市场整体活跃度有所提高，问询量及带看量均有所增长;部分区位优势显着、高品质楼盘较为集中的核新商圈，以及具备价格优势且楼龄较短的新兴商圈受到更多关注;部分有扩租或升级办公条件需求的企业，利用疫情期间的窗口期，实现以较低成本进行搬迁的计划。但随着上半年因疫情影响而推迟入市的项目逐渐进入市场，部分商圈写字楼空置率依旧呈上升态势，市场仍面临下行压力，整体向租户方倾斜;为缓解市场压力，加速去化，多数业主仍继续通过下调租金或采取更灵活的租赁条款等方式维护老租户并拓展新租户。受此影响，本季度全国重点城市主要商圈写字楼租金环比继续下跌;预计下跌态势亦将延续至四季度。
 

供应方面

2020年前三季度，写字楼租金指数监测的全国15个重点城市办公楼新开工面积共计2069.8万平方米，同比小幅下降3.5%;其中一线城市新开工面积为1005.7万平方米，同比增长45.7%;二线城市新开工面积为1064.1万平方米，同比下降26.9%。2020年前三季度，写字楼租金指数监测的全国15个重点城市商办用地成交规划建筑面积共计3056.1万平方米，同比增长20.6%;其中一线城市成交面积为909.1万平方米，同比大幅增长105.8%;二线城市成交面积为2147.1万平方米，同比小幅增长2.6%。整体来看，未来2-3年，写字楼租金指数监测的全国15个重点城市办公楼供应或将保持稳定增长态势;一线城市或迎来写字楼供应高峰。
 

需求方面

2020年前三季度，我国实现服务业增加值400397亿元，增速由上半年同比下降1.6%转为增长0.4%。信息传输、软件和信息技术服务业，金融业增加值同比分别增长15.9%和7.0%，较上半年提高1.4、0.4个百分点，合计拉动服务业增加值增长2.3个百分点。整体来看，TMT产业、专业服务业、金融业为本季度甲级写字楼市场需求主力;房地产业、零售业、制造业及医疗相关产业亦占据一定市场份额。从企业类型及租赁类型来看，新设立以及有搬迁需求的内资企业较多。

展望未来

从宏观环境来看，2020年三季度，我国经济呈现稳步复苏态势，部分主要经济指标累计增速由负转正;IMF10月13日发布的《世界经济展望报告》预计2020年中国经济将增长1.9%，是全球唯一实现正增长的主要经济体。
 

从政策环境来看，2020年三季度，国家及地方均出台相关政策推动经济及产业发展，例如发改委等13部门联合印发的《关于支持新业态新模式健康发展 激活消费市场带动扩大就业的意见》，商务部印发的《全面深化服务贸易创新发展试点总体方案》;以及北京市商务局发布的《北京市关于打造数字贸易试验区的实施方案》，武汉市自然资源和规划局完成的《武汉市疫后重振规划(三年行动规划)》等。
 

短期来看，受经济复苏及政策加持等积极因素影响，全国15个重点城市写字楼市场有所回温，市场活力增加、需求缓步恢复;但供应增加继续推高写字楼空置率，写字楼市场依然面临下行压力，业主方或将继续通过“以价换量”的方式加速去化，短期内写字楼租金或继续保持下跌态势。
 

长期来看，在构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的背景下，我国经济将继续展现强大的发展韧性和广阔的市场空间，在常态化疫情防控中扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务;这些积极因素将支撑写字楼市场逐渐走出下行区间，写字楼租金亦将缓步恢复平稳运行态势。

附注：写字楼租金指数编制覆盖的15个重点城市

一线城市：北京、上海、广州、深圳;二线城市：天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口。
 

来 源：中指研究院