写字楼租赁

房产租赁需要交纳的税费具体都是什么标准?

公司租写字楼如果是登记在个人名下的，在缴纳租金时想让业主出具发票，但业主说需要额外把税费拿出来。那么房产租赁需要交纳的税费具体都是什么标准?

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房产租赁涉及的税费房屋租赁相关税费包括：增值税、城建税、教育费附加和地方教育附加，房产税，土地使用税、印花税和个人所得税(或企业所得税)等。

增值税税率为6%或者5%(在实行营改增之前的房产为5%)，其计税基数为应税收入(不含增值税)。

城建税：按增值税额的7%、5%、1%计算缴纳，其中市区为7%，县城和镇5%，乡村1%。

教育费附加、地方教育附加：合计按增值税额的5%计算缴纳。

房产税：按租赁收入的12%计算缴纳。

土地使用税：按占地面积×单位税额计算缴纳。

印花税：按租赁收入的1‰计算缴纳。

个人所得税：根据个人所得税法等规定，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为20%。

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房产租赁税费的负担按照税法相关规定，相关税费均应由出租方缴纳。

但社会上类似的租赁协议，出租方为个人的，都会注明是税后收入，如承租方需要租赁发票，则相关税金由承租方承担。这样公司负担的租金，实际包括名义租金加全部税费。

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房产租赁税费测算我们假设房产在郑州，性质为写字楼，产权人为个人，各项税费为：

一、假设每月租金为3万元，全年租金36万元。

增值税：月销售(租赁)收入在10万元、季度收入在30万元以下的纳税人，其收入免征增值税，可向税局申请代开免税普通发票。如果公司要求提供增值税专用发票的，则需要全额缴纳增值税。税率为5%(营改增以前的房产)或6%。

此处为节税，申请代开免税普通发票，则增值税免征。

城建税：因增值税免征，则城建税也相应免征。

教育费附加、地方教育附加：因增值税免征，则附加也相应免征。

房产税：按租赁收入的12%计算缴纳。全年需缴纳3万*12*12%=4.32万元。根据国家税务总局规定，在2021年底前小规模纳税人房产税实行减半征收，实际应缴纳2.16万元。

土地使用税：按占地面积×单位税额计算缴纳。因写字楼分摊后占地面积较小，土地使用税金额此处忽略不计。

印花税：按租赁收入的1‰计算缴纳，全年需缴纳3万*12*1‰=36元。2021年底前实行减半征收，实际需缴纳18元，此处忽略不计。

个人所得税：财产租赁所得税率为20%。由此全年需缴纳=3万*12*20%=7.2万元。郑州市曾经按租金收入的2%核定征收个人所得税。

以上税费合计9.36万元。

公司取得租赁发票后的节税：可以在企业所得税前列支租赁费用36万元，由此减少企业所得税36*25%=9万元。

总体上公司为取得发票，额外支出税费0.36万元，还是很划算的。

二、假设每月租金为12万元，全年租金144万元。

增值税：不符合免税条件，需按收入全额计算缴纳增值税，假设为营改增以前的房产，增值税税率为5%，则需缴纳增值税144万/(1+5%)*5%=6.86万元。公司如果为一般纳税人，可以申请税局代开增值税专用发票，作为进项税全额抵扣。

城建税：按增值税额的7%计算缴纳，=6.86*7%=0.48万元。

教育费附加、地方教育附加：合计按增值税额的5%计算缴纳，=6.86*5%=0.34万元。

房产税：按租赁收入的12%计算缴纳。全年需缴纳144万/(1+5%)*12%=16.46万元。

土地使用税：忽略不计。

印花税：按租赁收入的1‰计算缴纳，全年需缴纳144万/(1+5%)*1‰=0.14万元。

个人所得税：税率为20%。由此全年需缴纳=144万/(1+5%)*20%=27.43万元。

以上税费合计51.71万元。当然，这其中的增值税6.86万元公司可以作为进项税全额抵扣，其余税费因均是以业主个人名义取得的票据，在企业所得税前不得扣除。

公司取得租赁发票后的节税：公司取得租赁发票后，可以在企业所得税前列支租赁费用144万元，减少企业所得税144*25%=66万元。

由此公司为取得发票，实际未额外支出税费，对于一般纳税人、正常缴纳企业所得税的企业来说还是相当划算的。

我们上边测算的都是按照正常标准、正常情况，比如企业本身就是亏损或微利状态，要发票反而比不要发票节省的多，这时候公司可能就不会去索要租赁费发票，更不愿意额外支付费用开票。还有的企业可能会通过调节费用达到调节利润、调节税负的目的，那么对于租赁发票可能就不那么在意了。这都是企业在综合衡量成本后的无奈、务实选择。

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提示：

当然，公司要求业主去开具租赁发票，这就需要业主的配合，如果业主不愿意在税局留下记录，很可能就不愿意配合公司。这就需要在一开始时就要约定清楚。

当然我们也经常见到有大型企业、国有企业，即使自己承担税费也要取得合规发票，当然是人家财大气粗，或者内控严格必须这样做。

最后还要提醒大家，今年国家针对疫情对社会经济的冲击，为帮助中小企业减负，要求具有房产租赁及出租房产的国有企业对承租人进行适当减免，别忘了争取享受这一优惠政策哦!