写字楼租赁

疫情导致写字楼市场预冷的同时也加速其数字化转型

虽然写字楼租赁市场恢复时间难料，但很显然，疫情带来的并不只是负面的影响，也推动着写字楼的数字化转型。

写字楼持有者持续亏损，租赁中介收入不断下降，行业亟需自救。

“今年是最难的一年。”从业八年的写字楼租赁中介王志(化名)向钛媒体感慨。2020年以来，疫情对实体经济产生冲击，大量中小企业面临经营困境。“情况稍好的让员工在家办公，情况不好的直接倒闭退租了，空出来的办公室也没有人续租。”王远表示。

戴德梁行最近一项调查显示，中国80%的受访写字楼租户声称，疫情对他们的业务产生了负面影响。根据多家第三方企业的报告，2020年第一季度的写字楼市场可以用“惨淡”来形容，疫情期间企业本身需求下降，再加上办公楼管控严格、中介不允许带看，空置率持续走高。尽管租金不断下滑，但租赁交易基本处于停滞状态。

即便是四五月份疫情初步好转后，也并未明显恢复。
 

写字楼租金打对折

王远负责的团结湖附近，租金基本打了七五折。

“我望京那边的同事负责的项目，打对折的都有。而且如果看中了还能再谈。”王远告诉钛媒体，去年10元/平方米/天的项目，今年可能打四折4元就能成交，但即使这样，还是很难租出去，业主和同事都十分着急。

写字楼持有方的数据或许更能说明问题。北京一大地标国贸大厦运营方中国国贸一季度财报显示，其服务式办公楼平均租金较去年同期下降20元/平方米/月(财报中标注称，平均租金中包含租金和物业管理费，因此如果只算租金，下降幅度会更大);写字楼整体平均出租率94%，较去年一季度下降0.6%。财报解释称，主要是受部分租户退租和合约到期、写字楼市场高供应量以及新冠肺炎疫情，导致新租放缓和市场需求受到抑制等因素影响。

经营受挫，在财务上也有所体现。一季报显示，中国国贸截至一季度末经营活动产生的现金流量净额约3.57亿元，仅有去年同期的八成;营收、净利润分别较去年一季度下降15%、17%;此外，租户违约罚款收入近130万元，支付其他与经营活动有关的现金同比增加42%，财报称主要是退还租户的租金押金所致。
 

再看上海的陆家嘴集团。一季报显示，其高品质研发楼出租率由去年同期的89%下降至83%;1-3月，公司实现房地产租赁收入 8.81亿元，同比减少 13%;经营活动产生的现金流量净额为-22亿元，是去年同期的四倍;归母净利润同比下降13%至7.61亿元。

陆家嘴集团还提到，2020年一季度，子公司天津陆津房地产开发有限公司收到租赁业务扶持基金人民币1000万元，可见租赁行业的处境之艰难。

第三方机构的报告则提供了更加宏观的视角。根据世邦魏理仕报告，受新冠疫情影响，一季度国内写字楼市场的供需两端均明显放缓。18个主要城市录得写字楼新增供应110万平方米，较去年同期减少52%。

商务活动受限、租赁决策延期使办公需求大幅缩减，疫情影响下出现少量非传统金融、联合办公、文体娱乐等企业退租，季内净吸纳量录得负4.3万平方米，空置率上升个0.9百分点至23.4%，全国写字楼平均租金环比下跌0.9%。

深圳四分之一空置

分城市看，深圳最夸张。

世邦魏理仕数据显示，2020年一季度深圳写字楼空置率环比上升1.2%至21.2%，另一家机构戴德梁行数据是环比上升2.6%至24.6%，也就是说，一季度深圳有超过五分之一甚至接近四分之一的写字楼都是空的。第一太平戴维斯在报告中直言：“疫情对写字楼市场造成了负面影响，写字楼租赁活动几乎完全陷入停滞，期间2月是最为艰难的时段。”

这主要是由于深圳近年来写字楼供应过剩。

根据第一太平戴维斯数据，2019年，深圳写字楼全年累计供应量近108万平方米，截至年底总存量716万平方米，同比上升17.7%;2020年一季度原本有四个项目计划入市，虽然受疫情影响仅有一个如期交付入市，但还是为市场带来13万平方米的新增写字楼面积，并推动季末市场总存量环比增长1.2%至738万平方米。

此外，北京、上海的写字楼租金在一季度分别分别同比下降0.7%、0.9%，空置率分别上升0.7%、0.6%至13.8%、21%。

值得注意的是，上海写字楼一季度空置率创下了历史新高，中原地产数据显示，上海写字楼市场按照中央商务区、核心商务区、新兴商务区划分，截至2020年4月，核心商务区的整体空置率逼近30%。不难推测，有个别项目空置率已经达到甚至超过30%。

王志告诉钛媒体，国贸附近有很多小微型创业企业，抗风险能力较弱，疫情冲击下，纷纷搬到更偏远的地方，或者直接选择歇业。高力国际的研究数据也证实了这一点。报告显示，一季度北京甲级写字楼市场的净吸纳量达-81000平方米，创历史新低，也是北京甲级写字楼净吸纳量首次出现连续两个季度为负。
 

“大量负净吸纳量意味着企业开始出现从甲级写字楼向乙级或产业园区搬迁的迹象，同时还包含了由于成本因素退租或正常合约到期而新出来的空置面积。在正常的市场环境下，新增空置面积会在很大程度上被新租面积所抵消，但处于疫情状态下的市场，这部分本应通过正常租赁交易所去化的面积却无法被需求所吸纳。”高力国际华北区董事总经理严区海说。
 

“好多同事都去送外卖、开滴滴了”

“我好多同事没有生意之后，都去送外卖、开滴滴了。”王远无奈道：“这两周稍微好点，慢慢有人问了，还没来得及签合同，新发地又出事了，也不知道什么时候能好。”王志称，现在自己和很多同事都把中介费一减再减，但还是成交寥寥。

国贸商圈一家小型沙拉店店主向钛媒体表示， 疫情期间经营困难，虽然中介称现在续租优惠力度较大，自己也不打算继续投入了。“我这几天在处理东西，办公桌椅、制冰机统统打折，包装盒之类的小东西基本上给钱就卖。新发地的事让我彻底看不到希望了，不知道这种反复会持续几次，也不知道什么时候能好。”

戴德梁行研究报告指出，写字楼租金压力及高空置局面或贯穿年内市场。商业及商务活动仍待恢复，对租赁市场的影响或将于二季度开始显现。在需求放缓的背景下，年内甲级写字楼租金将面临较大压力，空置率恐将再度上探。

悲观之下，有的写字楼持有者已经开始低价抛售。

21世纪经济报道称，宁波银行上海总部在年初买入位于陆家嘴商务区的中融碧玉蓝天15-20层，单价刚刚超过10万元/平方米，相比此前开发商售价最高12万元/平方米，已有明显下调;同一栋楼还有其它楼层整体挂牌转让，均价约7万平方米;招商局大厦不少小业主近期也纷纷在产权交易中心挂牌，单价6万元/平方米左右。

不过，也有业内人士对此并不在意。

严区海就指出：“北京甲级写字楼市场在2008年空置率曾达到30%-35%，很快就被消化了。目前北京市场处于供应高峰期，供应高峰过后，空置率将逐步被市场消化。”

他还指出，鉴于疫情后期的市场状态，以及新增供应量的逐步入市，租金企稳预期大概会在明年一季度出现。
 

恢复时间难料，但整体预期乐观

世邦魏理仕近期的中国写字楼租户调查报告也显示，租户的预期普遍不算悲观——71%的在华租户预期营商环境将在下半年企稳或好转，该比例显著高于49%的亚太区均值;金融、科技和生物医药行业的扩张将带动租赁活动的逐渐回暖。

在写字楼投资人眼里，当下却是抄底的好时机。

多位业内人士指出，由于具备稳定的投资回报、良好的升值空间等特征，写字楼仍是最受欢迎的投资标的，无论是开发商还是机构投资者均看好国内的写字楼类资产的未来发展。数据显示，从2016年到2019年，全国大宗投资年交易里，写字楼占比接近50%，为所有类别中最高。

根据戴德梁行在疫情爆发后进行的一项最新调查，本次疫情将催生未来办公物业提升，包括热感成像、空调过滤杀菌系统等智能健康楼宇技术将受到市场关注;智能物业管理系统(IPMS)、非接触式 IC 卡、智能会议系统和自助访客系统是目前国内写字楼业主和运营最需要的，这些功能有助于促进租户的健康和安全，进而提升整体健康和幸福感 。
 

此外，戴德梁行认为，智能楼宇技术可以通过以下方式为防疫提供帮助:

第一，利用热扫描仪，快速识别身体不适的用户和访客，并在他们即将进入写字楼时，进行隔离;

第二，引入智能清洁系统，对整个楼宇中，被频繁使用的区域和表面进行更有效、更清洁的清洗工作;

第三，将自动化中央空调系统更换空气过滤器的作为常规操作，优化中央空调系统的消毒和冲销功能操作;

第四，改造和采用智能无接触技术和设备。

至此，笔者认为虽然写字楼租赁市场恢复时间难料，但很显然，疫情带来的并不只是负面的影响，也推动着写字楼的数字化转型。