写字楼租赁

写字楼租售成交下降，投资者需注意哪些问题?

[提要]至少在中短期内，新冠疫情可能会对写字楼租售、房地产投资信托基金，即REITs产生重大影响。不过，一些人对长期前景仍有些看好。

来自房地产公司的数据显示，与2019年同期相比，今年写字楼租赁或销售的成交量已经明显下降。

分析人士认为，至少在中短期内，新冠疫情可能会对写字楼房地产投资信托基金，即REITs产生重大影响。不过，一些人对长期前景仍有些看好。

目前来看，以下是投资者需要了解的内容。

办公空间会不会被削减?

分析师们预测，越来越多的公司可能会允许员工长期在家办公。

新加坡星展银行房地产研究主管Derek Tan表示，公司甚至可能会考虑更长期的弹性工作安排，这刺激了人们对未来房地产规模缩小的担忧。

租金可能会因此而受到影响。

标普全球评级公司的主管Esther Liu表示，“我们预计，经济衰退的情况下，亚太地区主要中央商务区的租赁需求将减弱。我们还认为，'在家办公'措施可能会导致长期需求的转变，因为这些措施为企业提供了削减空间需求的机会。”不过，这种转变需要时间，短期内不会出现“明显的入驻率下降”，尤其是在黄金地段、中心地段，她补充说。

业内报告显示，今年第一季度的交易量总体上出现了下滑。仲量联行表示，整个亚太地区的写字楼销售交易量同比下降了36%。

而莱坊的数据显示，从4月1日到4月14日，亚太市场73%的写字楼租赁需求下降。整体而言，该公司的数据显示，第一季度，其亚太区商业交易量同比下降51%，至216亿美元。其中香港跌幅居前，下跌80%，而在新加坡，商业交易量暴跌75%。

写字楼REITs是否值得买入?

分析师表示，投资者应该对写字楼REITs持长期看法。晨星证券分析师Ken Foong表示，对企业来说，运营和成本方面会有更多的直接压力，但最终对写字楼REITs的影响将是 "可控的、暂时的"。

Foong表示，在亚洲主要的金融中心新加坡，REITs的资产负债表“依然稳健”，他补充说，与2008年全球金融危机期间相比，它们现在“状况更好”。

但投资者应该预期，红利分配可能会和以前不一样。

“鉴于短期内持续的挑战和成本，REITs可能会将部分股息分配推迟到稍后的日期，或者等到全年业绩公布后再进行。”Foong说。“为单位持有人提供参与分派再投资计划的选择，以便在近期内保存现金，是另一种可能的情况。”

联合办公空间会存在风险吗?

像WeWork这样的联合办公运营商受到了严重的打击，他们的办公室在全球停工潮中被清空，员工被命令在家办公。据报道，WeWork已经向房东寻求租金回扣，因为其数千名租户公司停止支付租金或试图破坏租约。

由于该公司去年在疫情来袭前积极扩张，并签订了数百份新的租约，这一问题更加恶化。

分析师表示，在亚太地区，新加坡的写字楼REITs是受租房运营商影响最大的公司之一。

DWS流动资产亚太区负责人Chris Robinson表示，新加坡的上市REITs的风险敞口是最高的，接近5%。他说，香港、悉尼和东京的房地产投资信托基金的风险敞口较低。

星展集团在去年的一份报告中表示，总体而言，在亚洲地区，新加坡、雅加达、吉隆坡和曼谷等地的联合办公运营商的扩张最多。

在新加坡，资本商业信托公司(Capital Commercial Trust)的陈先生说，在新加坡，资本商业信托公司是最多的，它的可出租面积占总面积的10%。就在去年，它将位于该市中央商务区的一整栋21层的办公楼租给了WeWork。

“近年来，联合办公(灵活办公)总体上是办公领域的一大颠覆者，也是办公空间被占用的主要原因。”Robinson说，“然而，COVID-19使这种商业模式变得困难重重，尤其是在未来6到12个月内，租户减租可能性增加。”他还补充道，一些REITs也在经营自己的联合办公空间。

来源：58商铺写字楼