写字楼租赁

北京甲级写字楼整体租金或在2021年企稳

[提要]高力国际研究部董事陆明表示，疫情对北京写字楼租赁市场没有决定性的影响，只是改变了租户和业主在决策时的节奏，并没有改变市场的本质。

2020年4月29日下午，全联房地产商会写字楼分会首次以线上视频形式，召开"疫情之后商业地产的复苏与振兴"座谈会暨会长交流会。聚焦疫情之下商业地产受到的影响和冲击，听取业内专家对商业地产现状的分析和解读，并围绕疫情之后的商业地产展开交流和讨论，集合行业智慧与力量，助力商业地产企业化解疫情带来的不利影响，迎接并推动商业地产的复苏与振兴。

全联房地产商会秘书长赵正挺、部分写字楼分会副会长、常务理事以及五大行专家出席会议并发言，全联房地产商会副秘书长兼写字楼分会执行会长刘凯主持会议。

座谈会上，高力国际研究部董事陆明受邀发表主题演讲，从写字楼租赁市场角度对行业进行分析。

陆明表示，疫情对北京写字楼租赁市场没有决定性的影响，只是改变了租户和业主在决策时的节奏，并没有改变市场的本质。实际上，北京写字楼市场本质问题是高空置、高供应量。从市场中的租户需求来看，四月份写字楼市场已开始有强劲的回暖迹象，预计整个二季度数字要比一季度好很多;租金的水平则会继续保持下降趋势，整体租金将在2021年企稳。

以下是高力国际研究部董事陆明演讲实录：

非常感谢领导把我邀请来参加这次会议，因为高力国际的所有研究工作都是我负责的，其中一个重要的板块就是写字楼，所以我们非常关注整个疫情对写字楼市场的影响。现在这份报告是我们总结了一季度目前的全北京的写字楼状况，在这里跟大家进行一个汇报。

标题就是最终的研究结果：疫情对北京写楼租赁市场没有决定性影响。

下面我们具体看一下。

这幅图给出的是全球主要的评级公司对于中国和美国GDP增速的简单的预测。从预测中可以看到，从目前中国的增速来看，大的机构对中国的预测差距还是比较大的，悲观的能到1%，乐观的穆迪到3.3%;美国的经济出现衰退，乐观的是在负的0.2%，悲观的在负的4%左右。我们看了一圈，全球经济衰退基本上已经形成了共识，但是从相对较大的预测差异可以看到，大家对疫情对经济的具体影响幅度没有统一的意见，就需要我们进一步观察疫情全球范围的防控情况和持续的时间，时间越长影响越大。就目前来看，对中国普遍认为保持正的经济增长问题不大。
 

我们看一下最重要的三月份，美国发生了什么，这是道琼斯指数从2020年2月19日到4月1日的走势，疫情蔓延开始，蔓延到全美国，整个指数出现大幅下跌，基本上跌去了特朗普上台之后所有的涨幅，昨天美股在经济刺激的方案下现在在2.4万点上下震动，后续最主要的关注点在于高失业的问题，会成为美国经济企稳重要的阻碍。

摆在美国面前的是之前我们面临的问题，控制疫情还是经济复苏，对美国来讲是两难的问题，同时美国也面临着年底的大选，这个时间点也是比较敏感的时间点。但是随着美国无限的QE开始，美元肯定开启长期下跌的趋势。基本上大概三月底左右，人民币贬值短期基本上已经见顶了，可以说贬值的阶段性的高点已经形成。中长期来看，美元指数会大幅回落，美国的疫情会逐步的走向高潮，避险资金进一步寻求海外相对安全的资产，人民币在整个变动中升值是可期的，以人民币记计的资产也会受到追捧，这个前提是中国的经济能够给海外资本带来信心。

我们预计中国的核心城市，特别是优质的办公物业会成为今年下半年和明年避险资金的首选。

这幅图给出的是近期的全国经济复苏的具体情况，我们给出了一些重点行业，可以看到基本上涉及到民生、能源相关的行业的复工率都在80%以上，包括我们看到的货运这些流量已经恢复到去年同期的水平，六大发电集团日均的耗煤量也恢复到往年同期水平，可以看到我们的经济复苏是有数据印证的，也不是随便说说的。
 

回到我们自己的写字楼领域看，目前我们所看到的整体的存量大概是1700万，这1700万中其中750万是属于甲级写字楼，乙级写字楼770万。这1700万不包括我们提到的产业园区，我们正在进行产业园区第三轮的梳理，目前梳理到的有1000万左右的体量。再加上没有纳入统计的一些相对来说楼宇级别档次比较低的，我们预计全北京的写字楼总的存量在3000万左右。

商圈就不说了，简单的讲就是东城、燕莎、CBD、中关村、金融街、丽泽区域。
 

再谈一下市场的发展历程，2002年推算到2020年，过去的18年中，基本上是把过去18年分为三个阶段。第一个阶段是蓝色中展示的，是供应量推动的阶段，2002年到2009年，供应量上涨了200%，但是租金只上涨了20%，所以这段时间市场推动来自于供应量的增加。金融危机之后政府推出了4万亿的政策，货币供应量大幅度上升，一直到2018年九年期间租金上涨了140%，但是供应量仅仅上涨52%，这段时间整个的市场规模推动力来自于租金推动，大家可以回想一下住宅领域，住宅价格上涨的趋势，应该和这个时间段吻合度非常高。2018年开始北京进入了第二个供应高峰，2018年到2020年，在有疫情的今天我们仍然面临非常高的供应，这三年期间，租金我们预计会下降8%，供应量上涨32%，这次市场规模的推动，来自于供应量的上涨。这里面会形成一个2018年开始空置率提升，造成理论市场规模和实际市场规模的差逐渐的增大，中间的差值就是由于我们的高空置造成的租金损失，就形成了一个理论值和实际值，实际值就是目前所有的甲级写字楼收到的租金的总和。目前看，甲级写字楼市场的租金规模大概420亿，实际能收到365亿左右。这是北京甲级写字楼发展历程的基本情况。

回到刚才大家讨论过的关于整体的北京目前情况。大家可以看到红线是整个北京甲级写字楼市场的空置率情况，目前是16%、17%的水平。金融危机期间我们的空置率也很高，但是随后逐步的被市场去化之后进入相对比较低的水平，然后一直接近六七年的时间维持在10%以下，2018年供应开始增加，导致整体的空置率逐步的攀升。

再看这个图，这是负的8.1万，这个负8.1万的值是2020年一季度的净吸纳量，大量的负吸纳量意味着企业开始从甲级写字楼向乙级或者产业园区搬迁，同时包括成本因素导致退租或者正常的合约到期新出的空置面积。正常的市场环境下，新增空置的面积很大程度上会被新租，新的需求的面积抵消，但是由于疫情的出现，市场阻断了所有人的商务活动，人和人之间的沟通基本冻结，在这部分本来应该通过正常交易去化的面积整个一季度没有办法被吸纳，造成了现在的值，从从历史数据来看，这个负8.1万也是历史的极值。

北京的租金情况，从2018年供应量开始以后，整个的租金进行了一个高位盘整的阶段，截止到2020年一季度是373块左右，空置率在17%左右，这个租金基本上是比最高的时候400块钱左右，已经下调了30块钱。

从市场的租户成交来看，专业服务、金融和互联网软件、互联网硬件这些技术设备、这类相关的企业基本上是市场中最活跃的。其实这类企业也是我们目前所看到的受到疫情影响最小的，甚至是受益的一些行业，他们在北京市场出现了一些扩租甚至是整合面积、搬迁等等情况。成本对他们来说依然是有考量，但是相对于其他的受影响更大的行业来说，他们的日子好过很多。

CBD依然是占据了50%左右的租赁份额，其次金融街、东城、中关村，大部分的成交都在核心的区域，丽泽有一些新的交易正在发生，整体的空置水平在下行，当然丽泽后面还有很大的供应量跟着。

刚才我说过，基本上从2020年开始，今年应该有90万左右的供应量，由于疫情导致很多的项目开工复工受到影响，可能会有一些在今年三四季度入市的项目，他们会推迟到明年。从这一点来说，对市场来说是好事情，降低了集中供应给市场带来的压力。部分面积放到2021年入市，有助于市场逐步去消化。2024年以后相关数据，我们了解到的，目前CBD南区的相关项目会在今年下半年开工，如果按照正常理想化的入市节奏，应该在2025年左右入市，在那个时候北京在CBD这块会有接近一百多万的体量入市，那个时候我们再来看对市场的影响。
 

这是相关的预测，北京的市场最重要的不是疫情，就算没有疫情，空置率也会升高，主要是供应量提高导致的，疫情只是改变了租户甚至业主在做决策的时候的节奏问题，没有办法改变市场的本质，本质就是高空置、高供应量。从我们接触到的市场中的租户需求来看，四月份开始已有非常强劲的回暖的迹象，我们帮助很多的客户带看，业主也在努力的稳定自己的租户，通过各种协商，帮助楼内相关的租户，同时稳定自己的出租率，所以我们预计整个二季度数字要比一季度好很多。

这是我们基于现有的空置的预测。写字楼租金的水平会保持继续下降的趋势，整体租金的企稳或在2021年发生，因为整个2021年就算有一些项目推迟到当年入市，整体的供应量在北京来看，2021年到2023年，核心商圈的供应量都非常小。整个这三年的时间会进入去化周期，会帮助整个北京市场的租金逐步企稳。

来源：房讯网