写字楼租赁

写字楼出租合同的税务条款筹划：
 

某公司于2017年将一幢写字楼出租，全年租金收入4000万元(租金中含水电费500万元，网络宽带年租费20万元，物业管理费600万元)。应纳营业税=4000×5%=200(万元);应纳城建税和教育附加=200×(7%+3%)=20(万元);应纳房产税=4000×12%=480(万元);合计=200+20+480=700(万元)。

分析：租金中含水电费500万元，网络宽带年租费20万元，物业管理费600万元，这与公司实际支付给相关部门的水电费、宽带费，以及给物业管理公司的管理费基本持平，没有盈利，所以原来把承租方应负担的水电费和宽带费并入房租收取，加大了税基。另外，实际归物业公司的管理费，物业公司取得该收入后，应缴纳营业税及附加，但不缴纳房产税，对该公司来说这是一笔重复征税。
 

筹划：将上述事项从写字楼出租合同中分离出来单独签合同，特别是管理费应使用物业公司的合同;而水电费和宽带费则按承租人所耗水电的实际数量和规定的价格标准结算，代收代缴，没有增值，不用纳税。那么应纳税额就发生如下变化：应纳营业税=(4000-500-20-600)×5%=144(万元);应纳城建税和教育附加：144×(7%+3%)=14.4(万元);应纳房产税=(4000-500-20-600)×12%=345.6(万元);合计税额=144+14.4+345.6=504(万元)。由此可见，筹划后每年应纳的房产税税额比原来少134.4万元(480-345.6)，加上减少的流转税，全年总节税196万元(700-504)。

 

税收筹划结论如下：

(1)筹划中应注意不属于自己实际收入的代收项目，不要发生无意义的代收款项，若这部分收入计入租金，则会虚增税基。
 

(2)房产税和营业税的税基是租金收入全额，不允许扣除纳税人因出租房产而实际发生的成本和费用。企业向客户收取的收入中本身包含着一部分应支付给第三者的费用时，可以由承租人直接向第三者支付相关费用，通过费用转移给承租人负担并降低租金的方式，在承租人整体负担水平不变的情况下，降低出租人税基节约税负。所以，不要签订“一揽子”合同，造成税负加重。
 

(3)另外，该公司还计划将闲置的厂房和设备计划一并出租，签订租赁合同时，若合并签订，则全部租金一起缴纳营业税和房产税;若分别签订两份合同，则设备的相应租金只缴纳5%的营业税，而不缴纳12%的房产税。
 

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