写字楼租赁

2020年上海写字楼将迎供应高峰，空置率或将升高

[提要]2019年，一线城市写字楼空置率持续攀升，预计2020年上海甲级写字楼供应规模达200万平方米，且呈现出“多中心发展”的格局。

在经济增速换挡、中美贸易摩擦等诸多复杂环境之下，2019年的上海写字楼市场需求呈现出放缓的迹象。根据高力国际于12月18日发布的《上海物业市场2020年展望》报告，2019年，上海写字楼市场空置率已升至19.3%。而2020年上海写字楼市场将迎来供应高峰，预计整体空置率将推升至25.6%，租金较2019年下滑3.5%。

无独有偶，戴德梁行研究部发布的数据同样显示，2019年，一线城市写字楼空置率持续攀升，预计2020年上海甲级写字楼供应规模达200万平方米，且呈现出“多中心发展”的格局。

不过，对于2020年上海写字楼租赁市场的走向，市场分析人士仍然报以乐观的态度，普遍认为2020年受贸易紧张局面缓解，对外开发加速、长三角一体化以及大量供应带动，租赁将回暖。

2020年市场将迎来供应高峰

多家研究机构近期发布的报告指出，2019年，上海写字楼市场需求呈现出放缓的迹象。

12月18日，高力国际发布的《上海物业市场2020年展望》报告显示，上海写字楼市场空置率自2009年之后开始下行，直到2017年，因为新增供应的集中入市，再次冲到19.3%的高位。去年，上海写字楼空置率有所缓解，但到了2019年，这一数值再次爬升至19.3%。

高力国际研究部副董事江鹏向《华夏时报》记者分析指出，今年上海写字楼需求放缓以及空置率升高的主要原因包括宏观经济放缓、金融去杠杆压力仍存、中美贸易摩擦产生的不确定性，以及去年大量联合办公开出的大量新办公空间吸纳掉部分需求，导致上海整体需求数据阶段性放缓。此外，全年供应量相对较大，使得整体空置率水平有所上升。

业内普遍认为，2020年，上海写字楼市场将迎来供应高峰。高力国际指出，由于部分新项目推迟入市，预计2020年市场整体空置率推升至25.6%，2021年空置率有可能达到27.5%的巅峰，刷新2009年以来的纪录。“随着供应的增加，租金将继续下滑，预计未来两年上海写字楼租金同比增速分别为-3.5%及-2.1%。’以价换量’将成为未来两年租赁市场的主要方向。”

戴德梁行研究部提供的数据同样指出，2019年，一线城市写字楼空置率持续攀升。自2016年起，上海大宗交易市场始终保持千亿的年交易规模，至2019年首次跌破千亿大关。2019年二季度起，受到上海写字楼供应量过剩、空置率上升、租金下调幅度明显的租赁市场影响，外加中美贸易摩擦等不稳定因素，在2018年度积极出手的外资投资者纷纷放缓投资速率，采取谨慎观望的策略。

与高力国际看法一致，戴德梁行研究部也认为，未来市场供应量激增，压力加大，预计2020年上海甲级写字楼供应规模达200万平方米，且呈现出多中心发展的格局。不过，戴德梁行相关负责人也强调，从整体市场格局来看，商务区写字楼量价回落，但园区表现强劲，2019年，园区写字楼净吸纳面积为102.48万平方米，环比上升36%，平均租金4.86元/平方米/天，环比上升7%。

市场供需将呈现“动态平衡”

值得注意的是，尽管租赁市场并不景气，但从投资的角度来看，上海商办物业仍受到尤其是外资的喜爱。《华夏时报》记者不完全统计，例如，今年3月，吉宝资本以46亿元收购位于虹口的一方大厦;今年5月，新加坡城市发展有限公司又斥资收购一处上海的商业资产。

江鹏坦言，就2019年的行情而言，上海的商业物业仍是机构和投资者的首选：“中国物业投资市场仍被高度关注。其中外资的成交金额从2017年到2019年，每年均占到总成交金额的三分之一及以上，2019年外资投资依然稳定，显示出投资者对中国与上海商业物业市场长期看好。”

其认为，2020年，从宏观环境来看，贸易紧张局面的缓解将有助于写字楼租赁破冰，对外开放加速、长三角一体化以及多元供应的入市将带动租赁市场转向活跃。其中，外资企业受开放政策与市场前景渐明朗的驱动，将寻求扩租，科技业需求将提速，产业园区与部分写字楼将受惠。

高力国际认为，需求行业来源方面，专业服务、金融、高端制造业以及科技企业将成为新增需求的主要来源，前滩、徐汇滨江、北外滩等新兴区域将持续成为热点，吸引大量优质企业入驻。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事蔡峰表示，随着外资企业设立办公室的需求逐步回暖，上海写字楼租赁市场的吸纳量也有望好转。自一季度起，部分业主调整预期，将原计划于2019年投入市场的写字楼推迟入市时间，而这一趋势在未来一年很可能将继续。

“我们看到上海写字楼租赁市场的需求与供应量逐渐呈现出一种动态的平衡。站在投资者的角度，过去一年外资虽出手谨慎，却从未停止积聚能量。最后，从募资情况来看，外资投资者已充分具备厚积薄发的实力与基础。”

来源：华夏时报