写字楼租赁

写字楼租金承压，长远看市场有望平稳发展办公室出租市场

刚过去的11月，深圳二手住宅价格涨幅领涨一线城市。但与之相反的却是写字楼租金出现大幅回落。据媒体报道，最近深圳福田和南山中心区部分写字楼租金价格下降逾40%，会展中心等中心区的写字楼，有些空置率已到了25%-30%。一边是住宅市场炙手可热，一边是写字楼市场“入冬”明显，是什么原因导致“冰火两重天”?

业界人士分析，深圳房价上涨很多因素，与粤港澳大湾区楼市先行、住房缺口较大以及恐慌性购房等因素都有关。在其他方面还在逐步发展的时候，粤港澳大湾区内的城市就迎来了众多楼市利好政策。港澳同胞无条件购房、放松户籍和购房政策的松绑都是对大湾区楼市的支持，而作为湾区当中最年轻的城市，深圳的吸引力也是持续攀升。加上大半深圳居民没有自有住房，缺口巨大。另外，豪宅认定标准的调整也刺激一波购买需求。接连的利好政策之下，深圳的住房市场想要不升温都难。

在有的机构看来，深圳写字楼表现还算不错。如高力国际研报指出，第三季度深圳甲级写字楼市场仍然保持较为健康和活跃的态势，市场净吸纳量表现良好。三季度南山区成为唯一一个甲级写字楼空置率下降的地区，相比之下，罗湖区空置率却出现了较大的上升，而福田和前海片区基本保持稳定。

有分析认为，深圳写字楼市场“入冬”，与P2P爆雷有关。金融、科技企业是支撑写字楼的主力军，而一段时期以来，P2P频繁爆雷，的确导致写字楼退租。但这种情况并不仅仅只在深圳出现，北上广等一线城市都存在这种现象，造成了这些城市写字楼市场承压。但专家认为，这并不是导致深圳写字楼市场租金下滑的唯一因素，甚至算不上是主因。

新增供应较大是更值得关注的重要因素。高力国际相关研报显示，截至2017年年末，深圳甲级写字楼总存量为534万平方米，而2018年-2021年的新增供应总量就超过600万平方米。第一太平戴维斯发布的第三季度报告显示，深圳甲级写字楼该季度内新增供应量共计约69.1万平方米，是2018年同期的3.1倍。由于新增供应集中入市，三季度深圳甲级写字楼空置率结构性环比上升4.3个百分点，同比上升4.8个百分点至22.4%。

自去年下半年以来，受市场大环境变化、金融企业撤退以及供应持续放量等多重因素的影响，深圳高端写字楼的空置率逐渐攀升。与此同时，深圳作为一个充满活力的城市，经济发展在全国居于领先地位，特别是粤港澳大湾区上升为国家战略，其前景更是被广泛看好，在此背景下，大量投资又导致写字楼供应大增。明显供过于求，外加经济运行造成的市场波动，使深圳写字楼空置率持续走高。

实际上，写字楼租金是经济晴雨表之一。随着我国经济增长减速，出口受阻给部分企业也带来一定影响，多重因素叠加到一起，反映到企业层面，则是尽量缩减租务开销。包括P2P行业退潮以及部分中小科创公司遭遇经营困难，都直接表现在写字楼的空置率和租金上面。

世邦魏理仕报告显示，一线城市写字楼空置率明显上升，一连创下多个“历史新高”。截至三季度末，北京优质写字楼市场整体空置率上升至10.9%，创2011年第二季度以来的最高水平，上海写字楼的空置率在上半年达到顶峰至18.5%，创下近十年新高。

中国写字楼租金指数显示，2019年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比有所下跌，平均租金为4.9元/平方米·天，跌幅为0.67%。一二线城市写字楼租金环比均有所下跌;写字楼市场整体利好租户方。

专家认为，写字楼租金短期面临比较大的下行压力。不过，展望未来，尽管经济下行压力依然存在，但我国雄厚的物质技术基础、逐步升级的产业结构、日益扩大的高素质人才梯队和逐渐壮大的市场规模将使得我国经济拥有足够的韧性和潜力，经济继续保持平稳运行仍有诸多支撑因素。同时系列政策的发布增强了各类企业信心，也为写字楼市场带来发展动力。长远来看，我国写字楼市场预期将平稳发展，写字楼租金亦有望保持稳定。

来 源：中国经济时报