写字楼租赁

写字楼办公室出租市场竞争日益激烈，如何树立行业标杆和规范?

编者按：随着写字楼办公室出租市场竞争日益激烈，很多写字楼配置是越来越高，层高越来越高，空调做的档次越来越高，全控器系统，各种投，企业也都有钱。其实我们在做这些东西的时候，我们发现了很多问题，就是有很多楼宇超配的现象，他可能并没有研究当它的净高超过3米的时候，企业装修成本是大有幅度提升，也就是说这个东西不是越高越好，而是有一个非常好的区间段。比如加长地板，很多企业对于加长地板没有那么高，但往往我们给他提供都是标准化服务，定义甲级写字楼必须加长地板，往往做这些需求的时候，资本投资点和企业关注点是错位的，导致很多觉得投了很多钱，造价很高，但最后为什么客户不愿意租，就是这个问题。

写字楼租赁怎么去了解需求?一个就是从客户，一个是从用户，那么，经济新周期背景下，写字楼租赁及运营管理的理念和模式如何升级换代?运营管理如何从空间、产品及服务三个层面吸引客户和挽留客户，实现项目的增值保值作用?

我国商业地产尚处于初期阶段，开发、运营几乎都是在"摸着石头过河"，缺乏行业标杆和规范，这也在客观上造成对商业地产五花八门、各行其道的解读与运作，使得商业地产处于一种无序竞争的状态。商业地产所面临的开发量持续上升，经营效益却不见好转的尴尬状态很大程度上都是由于对运营管理模式的重视程度不够造成的。

写字楼办公室出租及运营管理如何从空间和产品层面满足客户需求?

空间这个层面，如果原来标准的写字楼，其实面对标准的企业需求，这几年联合办公这个产品，相当于是在整个北京市，包括全球市场都是一个非常新兴的办公产品，办公形式。近两年可能是萎缩了，所以很多一些联合办公的企业开始转型，开始往有的是干脆转成定制装修了，因为自己的装修风格很有他的品牌特色，还有一些把初创企业，把户型面积放大，做成工作室形式，把产品区间放大，这个怎么说，相当于是在他原有的联合办公逻辑下，他商业模式行不通了，尽量压缩每一个工位的面积实现全面积平销最大化的逻辑算账算不过来了，所以未来我们如果考虑的话，其实我们不应该以一个单独联合办公自身的营业逻辑去考虑，而是说把这个联合办公房到我的楼宇里，整个楼的经营逻辑去考虑联合办公产品在里面应该起到什么作用。远洋集团写字楼事业部锐中心项目运营总经理周雪峰先生说：我们远洋跟世界知名联合办公合作很多，他进我们楼里，其实他对我们整体楼宇的租赁运营并没有起到太大的帮助，同时还会给我们产生很多运营商的难题。比如说营业时间不一样，营业理念，让客户可以带宠物进楼，这个东西在北京写字楼是完全不允许的，往往发现有很多矛盾点，反过来其实对我们运营产生很大影响。是不是考虑未来在运营产品里，我们把联合办公的运营逻辑更放大，除了解决中小型企业短期短时办公需求，我楼内这些大企业，比如说一些临时的办公需求，一些过渡的办公需求，一些他外来的到年终要审计了，外来的一些审计相关的单位的合作方的临时办公的需求，要放到一个项目层面考虑这个空间运营就产生了很多新的想法。

再有远洋近两年一直在推的健康的理念，最早说关注使用者，就是关注自身方方面面，我们远洋近两年推的WELL标准，关注楼宇内所有空气、水、光、营养、健康几大方面，是医疗层面的审核标准，在前几天我们远洋总部刚通过了亚洲最大的办公区的国际认证，他的审核标准严到什么程度?严到在检测头一周，所有公司女士不能喷香水，香水对空气质量有影响的，影响检测结果，在一周内所有员工不允许吃榴莲糖，那个空气现场打包寄到美国去验，比如说会议室的吸音情况。所以健康未来不管是办公也好，还是居住也好，更多是个人使用者会更加关注的一个，往往我们会觉得如果一个优质的企业，他的老板也会关注员工健康问题，这也是我们从空间层面关注的一些点。

写字楼出租及运营管理如何从服务层面满足客户需求?

再有就是服务这块，为什么说算半个物业，因为我们现在一直在推租赁运营管理一体化，因为如果做写字楼运营应该都知道，招商租赁和物业管理完全是两个团队，但是在两个团队运营当中，在给客户提供服务的时候，就不是一个全流程，是一个交界过程，从客户进来是我招商经理，我的租赁经理对接，之后有很多投诉再找租赁经理，说对不起，这事不归我管，找物业公司，会产生断层，我们现在做的希望能从架构上把前期租赁运营和后期管理整合到一起，形成一个全周期的配合，从头到尾都是一个团队一个人。所以我从运营这块，在物业前期的管理里面进入比较深，从所有的前期的各项服务，从企业计划搬家，到他搬家，到他进入，到他使用全周期的物业服务。这也是我们现在在推的一个。

还有一个我们甲方作为一个提供空间的供应商，对于企业来说，我们也是一个供应商，只不过这个供应比较大，从这个层面来说，我的客户对接很多供应商，我们做一个大的供应商，给企业提供一站式服务可不可以，我觉得也是OK的。所以在服务这块，我们未来也是有很多可以去想去研究，去深挖的东西，所以我觉得以上这几点对于运营创新，还有大运营的角度去看，有很多可以深挖的点。

未来写字楼租赁也好，需求也好，可能都会被重新定义，行内人士的高标准的专业度才可以应对未来的挑战。